Boligpriser til glede og besvær




Av Frode Lindbeck, business controller som jobber med finans og makroøkonomiske forhold i Sparebanken Øst

 

Frode LindbeckHva koster en bolig?
Det blir nesten som å svare på “hva veier en fisk”? Boligpris er et uensartet begrep når man begynner å studere saken. By og land går ikke hand i hand, som i tredvetallets valgprogapanda – i hvert fall ikke med hensyn til kvadratmeterprisen på bolig. Forskjellen i pris og tiden det tar å selge en leilighet i Stavanger eller Oslo er stor i forhold til en enebolig i et grisgrendt strøk med lav økonomisk vekst.  Lokale forhold spiller stor rolle.

Nå kan vi lese i VG at det settes nye rekorder i boligmarkedet i Hammerfest etter funnene av olje i Barentshavet. Poenget er at det er store avvik fra gjennomsnittsprisen på norske boliger avhengig av sted, boligtype og økonomisk utvikling lokalt. Jeg konkluderer med at det er mer enn én pris på boliger når gjennomsnittlig kvadratmeterpris varierer mellom 17.000 for en leilighet på Hamar og 60.000 for en delt leilighet på Frogner. I tillegg vil nybygde boliger av forståelige grunner dra prisene noe opp, siden stadig økte byggekrav til energiøkonomisering og generell økning i både standard og størrelse øker kostnaden ved å bygge.

Folk flytter oftere på seg enn i gamle dager på grunn av et endret livsmønster; blant grunnene til at man oftere flytter finner vi høyere utdanning, ny jobb, skilsmisse og endring i familiemønstre, og en generell gravitasjon mot bysentra. Mindre industri og landbruk, mer tjenesteyting, ”kontorfolk” og større offentlig sektor fører til sentralisering, også på landet. Befolkningen består av flere ”unge gamle” enn tidligere, og disse har en sentral leilighet som idealbolig. Blant annet derfor har etterspørselen og prisene for slike økt mer enn for eneboliger. Tiden man gjennomsnittlig bor i en og samme bolig er som en følge av alt dette nesten halvert fra 60-tallet til i dag.

Hva er det som påvirker boligprisene? 
Forskere i Norges Bank analyserte seg i 2004 fram til at det som betyr mest for utviklingen av boligprisene er rentenivået, nybygging, arbeidsledighet og husholdningenes inntekter. Veldig forenklet er nå rentene lave på grunn av frykt for konsekvenser av forholdene i Europa, og blant annet på grunn av oljepris og nye oljefunn har vi lav arbeidsledighet, lav prisstigning, høy lønnsvekst og høy arbeidsinnvandring. Sentralbankens rentevåpen er noe upresist – det rammer bredt: Normalt når man stimulerer økonomien med lavere renter, vil alle former for pris på låneopptak følge rentene nedover, muligens unntatt de høyeste, forbrukslånsrentene. De sikreste lånene får de laveste rentene, og det er lån med pant i bolig. Særs lave renter er tegn på at det står stusslig til her og der, og at økonomien trenger hjelp. Lave renter gir ikke uventet et økt press på boligmarkedet.

Hvem mener hva om boligprisene, og hvorfor?
Blant de nervøse er representanter for myndighetene, særlig Norges Bank og Finanstilsynet. De mener det lukter kraftig svidd, og vil skjerme oss fra å låne mer enn vi tåler. Tall fra SSB viser at boligprisene har økt over tre ganger mer enn lønningsposen de siste 40 år når vi korrigerer for generell prisøkning (konsumprisindeksen). I 1970 ville du typisk ha 50.000 i disponibel inntekt, og eie en bolig til 75.000. I 2007 tjente en husholdning typisk 500.000 og skyldte 2.250.000.

De kommersielle aktørene, utbyggerne, eiendomsmeglerne, utleierne og bankene har i utgangspunktet økonomiske interesser av å ønske prisene opp, eller i hvert fall at de ikke synker. Førstegangskjøpere er vel de eneste som ligger våken om natta og ønsker at prisene faller brått, alternativt at de hadde vært smarte nok til å skaffe seg rikere foreldre.

Blant de som klart mener at boligmangel og høy befolkningsvekst er en naturlig årsak til boligprisstigningen er Norges Eiendomsmeglerforbund. I en fersk mail til Finanstilsynet stiller de spørsmål om ikke innstrammingene hindrer unge nyutdannede i å komme inn på markedet, stikk i strid med et uttalt ønske fra Stortinget om at flest mulig bør gis mulighet til å eie egen bolig. De mener det blir leie i stedet for å eie for de yngste, og at dette gir utleierne gevinster fra en framtidig prisøkning. Dette synet ser ut til å deles av en rekke andre kommersielle aktører i byggebransjen. Eiendomsmeglere og Prognosesenteret viser også til et misforhold mellom befolkningsvekst og boligbygging i Drammen på dt.no tidligere denne uken.

Selv om boligbyggingen har tatt seg opp i det siste tror jeg vi fortsatt har en reell mangel på boliger, i hvert fall i pressområdene. Etter en lengre periode med lav boligbygging i bakspeilet er spørsmålet hva som kan gjøres for å legge til rette en kombinasjon av fornuftige utbyggingsplaner og regelverk for boligbygging. En meget høy arbeidsinnvandring har de siste par årene vært med på å øke behovet for boliger.

Lån til pipa?
For meg står det klart at det er en grense for hvor stor gjeld enkelte grupper kan ta på seg og fortsatt ha en forsvarlig økonomi. Hvis man mister jobben eller av andre grunner må selge boligen etter et kraftig prisfall i eiendomsmarkedet blir du svett, det har veldig mange erfart i USA og eurosonen de siste årene. Det er vel flere enn meg som også kan huske tilbake til slutten av åttitallet her hjemme.  Hvis en gjeldsvekst som er dobbelt så høy som lønnsveksten fortsetter, vil det før eller siden føre til noe ubehagelig.

Du som er 30 år med fersk familie, høy gjeld og lav sparing: Vis måtehold. Om boligrentene skulle øke vil det være surt å ha skuffen full av kredittkortregninger i tillegg. Det er topp at Staten har flust med oljepenger på bok, men det er ikke medisin mot alt – og den enkelte kan ikke ta ut disse pengene når han trenger det for å dekke regningene sine.

Publisert: 28.01.2012

Våre bankkontorer

Finn nærmeste kontor. Se åpningstider og avtale møte om boliglån.

Se våre kontorer

Boliglån

Vi tilbyr boliglån med god rente. Nå er det enkelt å søke lån på nett.

Søk boliglån

Signer dokumenter

Lånedokumenter kan du signere enkelt og trygt digitalt.

Gå til signering