Er du gira på bolig?



Av Frode Lindbeck, business controller som jobber med finans og makroøkonomiske forhold i Sparebanken Øst

 

Frode LindbeckEtter forrige ukes noe overraskende rentenedsettelse fra Norges Bank ble det tydeligere for alle at sentralbanken mener at boligprisveksten ikke er avgjørende for rentesettingen. Det ble understreket at konsumprisene er Norges Banks langsiktige mål. Det synes derfor klart at om prognosene for global økonomisk utvikling slår til, kan vi regne med lave renter i flere år fremover. Det synes også klarere enn før at politikerne må ta ansvaret for rammevilkårene i boligmarkedet.

Finanstilsynet er politikernes forlengede arm, via lover og vedtak fra Stortinget og Finansdepartementet. Finanstilsynet er viktige hva angår bankenes rammevilkår, de overvåker alle landets finansinstitusjoner og gir disse ”retningslinjer om forsvarlig utlånspraksis”.  Endringene i desember i fjor sier at låntaker må ha 15 prosent av boligens verdi i egenkapital, tilsvarende 300.000 kroner på en bolig som selges for 2 millioner. Lederen i Norges eiendomsmeglerforbund (NEF) kalte dette et ”dramatisk, dumt og uklokt grep”, som først og fremst vil ramme de unge førstegangskjøperne. Uten oppbygd egenkapital fra verdiøkning i tidligere bolig vil de kunne få problemer med å komme inn på markedet. Arne Hyttnes, administrerende direktor i FNO uttalte også at dette var ”en uhensiktsmessig form for regulering”, ifølge avisene.

Krav til egenkapital
Mitt syn er at slike retningslinjer helt klart er av verdi, selv om de treffer noe upresist og skjevt i sin nåværende form. De som allerede har egenkapital opparbeidet i eiendom gjennom langvarig prisvekst har jo ikke denne begrensningen å ta hensyn til. Gjennom dette spesifikke kravet til egenkapital treffer man kun deler av boliglånstakerne, de med lavest egenkapital. Disse vil være blant dem som først får problemer ved et kraftig boligprisfall. Det er jo en realitet at en typisk førstegangskjøper har lettere lønningspose, høyere gjeldsgrad og ingen vage minner om dårligere tider. Kanskje bør han minnes på hvordan en kan ta seg vann over hodet med en høy gjeldsgrad, og at dette kan gi problemer i tiår fremover.

Gearing på godt og vondt – det handler om gjeld
”Gearing” er et uttrykk som beskriver lånefinansiert investering, noe som er med å forsterke virkningen av over-/underskudd. Navnet henspiller på hvordan tannhjul av forskjellig størrelse og fart kan regulere kraftoverføring, og brukes mest om rene finansielle investeringer. Man kan også tenke seg lånefinansiert investering som et vektstangprinsipp, hvor en verdiøkning ut over lånerenta kan mangedoble avkastningen. Dette kjenner jo alle som allerede eier en bolig i Norge godt til etter den langvarige boligprisstigningen vi har hatt de siste tiårene.

Slik virker det: Har du kjøpt boligen i eksemplet over, vil du skylde banken 1,7 millioner.  Du er ”gira opp” 6,7 ganger egenkapitalen din. Hvis boligen så stiger 20 prosent i verdi over noen år og vi forutsetter at du ikke har betalt ned på lånet, vil hele verdiøkningen tilfalle deg – også den delen som er lånefinansiert. Boligen er nå verdt 2,4 millioner, og din egenkapital har økt til 700.000. Det er ikke bare 20 prosent økning, men over 130!  Dette tilsvarer gearingfaktoren multiplisert med verdiveksten. På denne måten kan store eiendomsformuer relativt hurtig bygges opp. Hadde du hatt hele kjøpesummen på 2 millioner selv, ville du bare hatt 20 prosent avkastning, selv om du også nå hadde økt verdiene dine med 400.000.

Hvis du selger, kan du nå med dine ferske 700.000 i egenkapital få lånt til et nytt og flottere hus med en verdi 4,7 millioner – gitt at banken mener du kan håndtere renter og avdrag. Problemet er at du er akkurat like ”giret” som tidligere, bare med et betydelig større beløp: Du har tatt en mye større risiko med hensyn til mulige prisfall i fremtiden.

Risiko
Den uheldige siden ved ”gearing” er nettopp at du tar på deg risiko ut over egenkapitalen. Hvis nemlig situasjonen for den ferske boligkjøper er at prisene faller 20 prosent fra de opprinnelige 2 til 1,6 millioner, vil banken fortsatt ha sine 1,7 millioner tilbake – og det med pant i boligen. Hvis du MÅ selge, skylder du altså 100.000 til banken ETTER at du har solgt huset. Slik var situasjonen for en god del rundt slutten av åttitallet, når jeg begynte i banken. Det er ikke spesielt hyggelig å være i denne klemma hvis man tvinges til å selge av en eller annen grunn. Flåsete sagt synes alle at ”gearing” er moro når man cruiser i femte gir, men det blir fort ubehagelig når spaken klaskes brått i revers uten at man har fått tid til å bremse pent opp.

Den sterke oppbygningen av ”gratis” egenkapital gjennom boligprisvekst gjennom mange år blir påtagelig fordi boligprisene lenge har økt betraktelig mer enn lønnsveksten. Dette gjør at bankene over tid må vri fokus enda mer over på betjeningsevne og legge inn marginer for renteøkning i økonomien når man vurderer låntaker. Dagens renter er etter min mening for lave til å benyttes som normal målestokk for prisen på kapital. Om vi nå har kommet over i en ny æra med varig lav inflasjon og lave renter er alt for tidlig å si, i så fall må det utvikles andre mekanismer for å kontrollere boligprisutviklingen til vårt felles beste.

Publisert: 24.03.2012

Våre bankkontorer

Finn nærmeste kontor. Se åpningstider og avtale møte om boliglån.

Se våre kontorer

Boliglån

Vi tilbyr boliglån med god rente. Nå er det enkelt å søke lån på nett.

Søk boliglån

Signer dokumenter

Lånedokumenter kan du signere enkelt og trygt digitalt.

Gå til signering