Økonomiske bobler i boligsektoren?



Av Frode Lindbeck, business controller som jobber med finans og makroøkonomiske forhold i Sparebanken Øst

Frode Lindbeck”Noko som gjev store, men urealistiske voner”, står det i nynorskordboka om ordet ”boble”. Alle barn vet at problemet med bobler er at de ser fine og flotte ut når de blåses opp, men når de er på det flotteste og man roper se, så er de punktert og borte. I dag er mange bekymret for økonomiske bobler, særlig knyttet til boligprisene. Problemet med bobler av den økonomiske varianten er at de etterlater seg mer enn umiddelbar og kortvarig skuffelse og en svak duft av såpe, de punkterer formuer og fører til nedtur for hele økonomiske systemer.  En økonomisk boble er også vanskelig å se FØR den smeller og lett å se etterpå, stikk motsatt såpeboblen som da er sporløst forsvunnet.

Etter ”tulipan-krakket” i Nederland i 1637, hvor markedet sprakk fullstendig etter omsetning av enkelte tulipanløk for opptil 20 årslønner har det vært ”bobling” i alle kriker og kroker. IT-bobler, aksjebobler, gjeldsbobler – alt som kan omsettes for penger kan blåses opp til mange ganger sin reelle verdi hvis bare alle tror at prisen vil fortsette å stige i det uendelige. Først etter at prisene plutselig faller drastisk vil lamslåtte investorer innse at boblen – og drømmen om rikdom – har punktert. Ola Grytten, professor i økonomisk historie på NHH, har påpekt at det tok over 30 år før de nederlandske finansmarkedene kom seg etter tulipanhistorien, og at dette var noe av grunnen til at England tok over verdenshegemoniet som ledende økonomisk stormakt.

Det spesielle og ødeleggende med en boligboble i forhold til oppblåste priser og kollaps i andre formuesgjenstander som it-aksjer, obligasjoner eller for den saks skyld tulipaner er at man ved å sette seg i boliggjeld utover evne også setter på spill sentrum for familiens eksistens, sitt eget hjem. Man kan tape all egenkapital og sette seg utenfor muligheten for å eie egen bolig for lang tid. Den eneste som da ikke får kjøpt boligen din på billigsalg er deg selv.

Finanskrisen i 2007
Finanskrisen startet i 2007 med en kraftig smell i det amerikanske boligmarkedet etter en lang periode med sterk prisvekst kombinert med høy utbyggingstakt. Når boligprisene faller 30 til 50 % blir fort gjelden mye høyere enn verdien av boligen! I sin tur var dette opptakten til den største punkteringen av verdensøkonomien siden 30-tallet, og dro med seg europeiske banker som hadde investert tungt i amerikanske verdipapirer som viste seg å være mer av papir enn verdi.

I ettertid er banker og stater i Europa låst sammen i en ubehagelig felles klemme av gjensidige investeringer og hjelpepakker, noe som har mer komplekse årsaker enn bare boligbobler. En medvirkende årsak har likevel vært eiendomsboomer også i Europa. Blant annet Irland, Portugal, Hellas, Spania og Danmark har opplevd kraftig og lang overoppheting av eiendomspriser som har ført til overoptimistisk overinvestering. Tre raske ord som begynner på ”over” og fører til arbeidsledighet, underskudd i statsfinansene og økonomiske traurigheter for både banker, befolkning og myndigheter. I Spania og Irland var arbeidsinnvandringen veldig høy, etter krisen er arbeidsledigheten blitt rekordhøy – spesielt blant ungdom. Dette skaper jo en ond sirkel og svekker økonomien sterkt.

Mitt hjem – min (forgjeldede) borg?
Når boligprisene har økt lenge og uavbrutt vil vi ofte automatisk regne med at dette vil vedvare i all framtid. Hvis renten samtidig oppleves som lav vil mange også tenke at det blir ”plass til å låne mer på huset” når prisen øker uten at man trenger å røre malerkost, hammer og sag. “Formueseffekter” spiller inn; du føler deg rikere når boligen din vurderes til en høyere verdi enn før, og at du av den grunn ”har råd til” å ta opp mer lån. Når så boligprisene en gang faller, er du plutselig fattigere – du har jo mer gjeld, og boligen er tilbake til det den engang var verdt!

Myndighetenes tiltak for å begrense husholdningenes gjeldsopptak med pant i bolig innbefatter en innstramming av regelverket for bankene. Nå skal man ha 15 % egenkapital eller god tilleggssikkerhet (les pant i foreldrenes hus) for å få lån, samt at man hensyntar at låntaker greier en renteøkning på 5 % -poeng. I tillegg har bankene plikt til skriftlig å fraråde en lånesøker dersom banken burde forstå at økonomien tilsier at hun bør avstå fra å ta opp lånet. SSB mener prisutviklingen i stor grad kan forklares av høy inntektsvekst, lav tilgang på nye boliger og lave renter.

Hva nå?
Det er vanskelig å være skråsikker med hensyn til om vi står i fare for en punktering på boligmarkedet på kort/mellomlang sikt. Norsk økonomi drives i øyeblikket i to retninger, en redusert etterspørsel fra Europa på tradisjonell eksport og en høy aktivitet i oljerelaterte bransjer. Renten er en av de sterkeste driverne for økte boligpriser, gasse med lave renter og bremse med regulering samtidig er en vanskelig balansegang. Høy arbeidsinnvandring fra et svekket Europa bidrar til å øke behovet for boliger. Mange økonomer mener nå det er en betydelig fare for at vi kan gå på en real supersmell i boligmarkedet.

Med Norges sterke økonomi som utgangspunkt burde det være en god sjanse for at vi her hjemme kan styre unna dette. Vi håper på en utflating i prisveksten på sikt. For at dette skal skje må den økonomiske utvikling gi rom for økt boligbygging. Dette fordrer at myndighetene har et aktivt forhold til boligetterspørsel og arbeidsinnvandring i tillegg til renteutviklingen. Lokalt var det derfor gode nyheter denne uken om en ny byutviklingsplan i Drammen.

Publisert: 04.02.2012

Våre bankkontorer

Finn nærmeste kontor. Se åpningstider og avtale møte om boliglån.

Se våre kontorer

Boliglån

Vi tilbyr boliglån med god rente. Nå er det enkelt å søke lån på nett.

Søk boliglån

Signer dokumenter

Lånedokumenter kan du signere enkelt og trygt digitalt.

Gå til signering