Er det første gang du skal kjøpe bolig kan det være vanskelig å vite forskjellen på boligtypene og hvordan de påvirker økonomien din.
Det er greit å vite at det med de forskjellige eieformene er det visse rettigheter og plikter. Hvilken type bolig du velger, vil blant annet ha betydning for muligheten til utleie, om du kan ta opp lån med pant i boligen og hvor mye du får i månedlige fellesutgifter (tillegg til boliglånet). I boligannonsen står det hva slags type bolig det er snakk om.
Når du finner en interessant bolig er det smart å lese nøye gjennom salgsoppgaven og takstrapporten, med hensyn til boligtype, tilstandsgrad og nærområde. Hvis det er snakk om et boligsameie eller borettslag, les også økonomirapport og vedlikeholdsplaner. Sett opp en liste med fordeler og ulemper ved leiligheten og ikke la deg forhaste.
Du skal ta et viktig og langsiktig valg. Det kan være greit å ha i bakhodet at det er store omkostninger ved kjøp av bolig, og at du derfor tenker gjennom hvor lenge du har tenkt å bo i boligen du skal kjøpe, kanskje det lønner seg å leie litt lenger og spare pengene. For eksempel må du ut med 75.000 kroner i dokumentavgift (2,5 % av kjøpesum) dersom du kjøper en selveierleilighet til 3.000.000.
Selveierbolig er det mest vanlige i Norge, og kan gjelde både enebolig, rekkehus, eierleilighet, gårdsbruk og fritidsbolig. Denne boligtypen kan du som regel selge, kjøpe, leie ut og ta pant i – akkurat som du selv vil.
Når du kjøper en selveierbolig vil du måtte betale en dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. I tillegg betales et tinglysningsgebyr som gjør at boligen registreres i grunnboken med gårdsnummer og bruksnummer. Det vil da gå klart frem av grunnboken, hvem som eier boligen og hvilke heftelser som følger den (pant). Hvor mye du skal betale i avgifter og gebyrer vil stå opplyst i boligannonsen.
Husleie:
Selveierleiligheter har ingen månedlig husleie, men kan ha fellesutgifter dersom det er flere boligenheter på eiendommen.
Utleie/salg:
Enheten kan leies ut og selges fritt, og belånes som en eiet bolig. Boligmarkedet er i endring, og hvis du for eksempel ved salg av leilighet med tap har leid ut leiligheten din ett av de siste 2 årene, kan du trekke fra deler av tapet på skattemeldingen.
Omkostninger:
Dokumentavgift på 2,5% av kjøpesum i tillegg til tinglysningsavgift.
Eierleiligheter kalles ofte selveierleiligheter eller eierseksjoner. Eierseksjoner er for eksempel en del av et rekkehus eller tomannsbolig. Ved å kjøpe eierleilighet blir du med i et sameie og eier av en eierbrøk i eiendommen. Denne andelen gir deg eiendomsrett til seksjonen og bruks- og disposisjonsrett til fellesarealer. Andelen du eier blir registrert i Kartverket og får et seksjonsnummer i tillegg til gårds- og bruksnummer. Når du skal søke lån vil banken ta pant i kun den andelen du eier. Når flere parter med forskjellige behov og meninger skal eie og disponere noe sammen blir det behov for regulering. Et sameie skal ha vedtekter og føre regnskap. Før du kjøper leiligheten må du sette deg inn i hvor stor eierandel (eierbrøk) leiligheten har, noe som er avhengig av størrelse på leilighet i forhold til sameiets totale størrelse. Ut av salgsoppgaven skal man kunne finne ut om sameiet har god økonomi og om de har planer for oppussing og vedlikehold som kan ha innvirkning på fellesutgiftene.
I et sameie vil du måtte betale for sameiets fellesgjeld og fellesutgifter hver måned. Din eierseksjons andel beregnes ut fra sameiets fellesutgifter og regnes ut ved å dele sameiets totale boareal på det på boarealet din andel utgjør. Eierbrøken vil være grunnlag for både sameiets felles gjeld, fellesutgifter og eventuelle utgifter til utbedringer/vedlikehold som må gjøres på bygningen. Størrelsen på fellesgjelden og seksjonens andel av denne er opplyst i salgsoppgaven. Fellesutgifter kan være kommunale avgifter som renovasjon, belysning, avsetning til vedlikehold, forsikring, vaktmester osv. For øvrig gjelder seg samme betingelser som for en selveierleilighet som er beskrevet tidligere.
Husleie:
Eierleiligheter har månedlige fellesutgifter (dekker gjerne avsetning til vedlikehold, felles forsikring, TV/fiber og vaktmester).
Utleie/salg:
Enheten kan leies ut og selges fritt, og belånes som en selveiet bolig.
Omkostninger:
Dokumentavgift på 2,5% av kjøpesum i tillegg til tinglysningsavgift
Å kjøpe en borettslagsleilighet betyr at du kjøper retten til å bo i en bestemt del av en eiendom (borettslag). Et borettslag består av et definert område med rekkehus, adskilte hus eller leiligheter tilknyttet et boligbyggelag. Et boligbyggelag står gjerne for utbyggingen av et større område med rekkehus, enkeltstående hus eller leilighetskompleks. Ved ferdigstillelse organiserer de prosjektet i selvstendige selskap og danner et eller flere borettslag.
Ved kjøp og salg av borettslagsleiligheter er det ofte spesielle betingelser, blant annet må du være medlem av et boligbyggelag og det kan være forkjøpsrett for øvrige eiere i borettslaget. Det kan være greit å sjekke godt hvilke regler for forkjøpsrett som gjelder for boligen du er interessert i. I mange tilfeller har for eksempel besteforeldre gitt sine barnebarn medlemsskap til boligbyggelag i gave slik at de kan benytte seg av forkjøpsrett når det blir aktuelt å kjøpe bolig. Betingelsene omkring forkjøpsrett kan resultere i ventetid før kjøp/salg kan gjennomføres og at medlemmer med høyere ansiennitet (som har vært medlem lenger enn deg), kan komme inn og overta leiligheten uten at det går flere budrunder. Nye eiere må også godkjennes av borettslaget.
Kjøper du brukt borettslagsleilighet, overtar du den forrige eierens innskudd og betaler denne personen for boretten. Når du har kjøpt, inngås en leiekontrakt med borettslaget og du vil få et bevis på at du er deleier i borettslaget. Et borettslag styres av et styre som velges på lagets årlige generalforsamling.
Vær oppmerksom på at det er kjøpesummen med tillegg av leilighetens andel fellesgjeld som gir deg pris for leiligheten. Borettslagets fellesgjeld kan ha spesielle betingelser som avdragsfrihet de første årene, og slike betingelser oppgis i salgsoppgaven. Borettslaget kan ha IN-ordning noe som betyr at man individuelt kan nedbetale sin andel av fellesgjelden. Dette vil redusere den månedlige felleskostnaden.
Husleie:
Det betales husleie/felleskostnad som dekker driftsutgifter, renter og eventuelt avdrag på fellesgjeld. Felleskostnader kan være kommunale avgifter, avsetning til vedlikehold, internett o.l. og det er alltid lurt å sjekke salgsoppgaven i forhold til hva felleskostnadene på for den aktuelle boligen dekker. Borettslagets alder kan ha innvirkning på husleiens størrelse.
Utleie:
Det kreves normalt sett godkjennelse fra borettslagets styre om man ønsker å leie ut leiligheten, og slik fremleie kan være vanskelig, dersom det ikke foreligger spesielle forutsetninger.
Omkostninger:
Det betales ingen dokumentavgift ved overtakelse av en borettslagsleilighet, og kjøpet blir ikke tinglyst. I enkelte tilfeller betales eierskifte og pantenoteringsgebyr og pris oppgis i salgsoppgaven.
En aksjeleilighet er mer eller mindre det samme som en andelsleilighet. Istedenfor å kjøpe en andel i et borrettslag, kjøper du en aksje i et boligaksjeselskap. Aksjen knytter til seg leierett, du blir aksjonær (medeier) i selskapet og det utstedes en leiekontrakt.
Som medeier i et boligaksjeselskap har du bestemmelsesrett, og det er aksjeloven som regulerer det juridiske. Også her kan forkjøpsrett for andre medeiere i aksjeselskapet trå i kraft, men som regel selges og kjøpes aksjen til markedspris. Du bør sette deg godt inn i boligaksjeselskapets regnskap, budsjett og vedtekter, og om det er planlagt vedlikehold som vil øke fellesgjelden før du kjøper. I boligannonsen vil det være oppgitt verdien på felleslån som du må legge til kjøpssummen for komme frem til den totale prisen på boligen.
Husleie:
Det betales husleie som dekker driftsutgifter, renter og avdrag på fellesgjelden.
Utleie:
Det vanligvis begrenset mulighet for utleie.
Omkostninger:
Det betales ingen dokumentavgift ved overtakelse av en borettslagsleilighet, og kjøpet blir ikke tinglyst. I enkelte tilfeller betales eierskifte og pantenoteringsgebyr og pris oppgis i salgsoppgaven.
For en obligasjonsleilighet betaler du et innskudd, men dette er ingen eierform. Du gir gårdeier et lån (innskudd) mot å få en leiekontrakt som varer i minimum 5 år og så lenge lånet er definert til å vare. Som sikkerhet vil du få en obligasjon, som bytte mot leieretten. Det medfører ingen bestemmelsesrett, utleier har full råderett.
Som leietaker har du rett til å overdra leiligheten til andre, men den nye beboeren må godkjennes av gårdeieren.
Obs. Det ble forbudt å etablere nye obligasjonsleieforhold i 1999, men det eksisterer fortsatt noen gamle avtaler. Vær forsiktig ved kjøp av obligasjonsleilighet, og studér kontrakten nøye!
Husleie:
Det betales husleie. Hva som inngår og hvordan den kan reguleres er varierende, og står skrevet i kontrakten.
Utleie:
Du har rett til fremleie av leiligheten i inntil to år.
Omkostninger:
Det betales ingen dokumentavgift ved overtakelse av obligasjonsleilighet.