Et borettslag er et selskap som eies av de som bor der. De som eier borettslagsandelene eier bygninger og tomt i fellesskap. Andel i borettslaget innebærer bruksrett til en bestemt leilighet. En leilighet i et boligsameie eies av den som eier sameiedelen. Sameiedelen kalles en eierseksjon. Den gir deg enerett til bruk av en eller flere boliger i sameiet og rett til bruk av sameiets fellesområder. Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere.
Utleie og boforpliktelser i sameie
Som eier av bolig i et sameie (selveier) så kan du selv velge om du skal bo i eiendommen eller om du vil drive med utleie.
Utleie og boforpliktelser i borettslag
Borettslag bygger på et prinsipp om brukereie. Det betyr at du som eier av andelen i utgangspunktet plikter å bruke boligen selv. Dette medfører at muligheten til å leie ut egen boligdel i et borettslag er begrenset. Hovedregelen er at utleie av borettslagsleilighet krever samtykke fra styret.
Det finnes likevel noen unntak fra borettslagsloven som gir andelseier en rett til å leie ut leiligheten, .
1. Utleie til andre når andelseier bor i boligen
Hvis andelseier selv bor i leiligheten, står vedkommende fritt til å velge hvem hen vil dele boligen med. Det er ikke et krav om at man må søke til styret og få aksept.
2. Korttidsutleie
Borettslagsloven har videre åpnet opp for at andelseier kan leie ut hele boligen til andre i opptil 30 døgn i løpet av året. Dette gjelder eksempelvis både utleie gjennom Airbnb, eller vederlagsfritt utlån til familie eller venner.
3. Utleie til nærstående
En andelseier har rett til å leie ut eller på annen måte overlate bruken av leiligheten til nærstående. Som nærstående regnes:
- Ektefelle til andelseieren uansett om boligen er i felleseie eller særeie for en ektefelle
- Registrert partner med andelseieren etter lov om registrert partnerskap
- En slektning i rett opp- eller nedstigende linje
- Adoptivbarn, fosterbarn eller fosterbarns barn av andelseieren eller ektefellen til disse
Utleie til nærstående krever samtykke av styret, men styret kan kun nekte utleie dersom det er saklig begrunnet i brukerens forhold. Det gjelder ingen tidskrav for utleie til nærstående. I praksis innebærer dette at en person kan kjøpe en andel med det formål å leie ut leiligheten til sine egne barn.
4. Utleie opptil tre år
Hvis andelseier eller en av andelseierens nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene (botidsvilkåret), kan boligen leies ut til andre for opptil tre år. Styret må fortsatt godkjenne leietaker, men å nekte utleie kan kun skje hvis det er saklig begrunnet i den nye leietakerens forhold.
5. Utleie i andre tilfeller
Borettslagsloven § 5-6 åpner opp for en rekke andre tilfeller hvor andelseier kan leie ut sin bolig, forutsatt at styret godkjenner. Dette gjelder:
- Andelseier skal være borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner
- Bruksrett som noen har krav på etter ekteskapsloven § 68 eller husstandsfellesskapsloven § 3 andre ledd
Også her vil en nektelse fra styret kun være gyldig hvis den nye leietakerens forhold gir saklig grunn for å nekte utleie. Godkjenning kan også nektes dersom brukeren ikke kunne ha blitt andelseier i henhold til borettslagsloven § 4-4. Utover tilfellene som er angitt i loven er utleie ikke tillatt uten styrets samtykke.
Finansiering av fellesprosjekter
Fordi et borettslag regnes som et selskap, og borettslaget eier eiendommen, kan borettslaget pantsette eiendommen under ett. Dette har man ikke anledning til i et sameie. Borettslaget kan altså ta opp felles lån og tilby banken pantesikkerhet i eiendommen. Som eier er du medansvarlig for fellesgjelden og bidrar til betaling av renter og avdrag gjennom innbetaling av de månedlige felleskostnadene. Fellesgjelden skal alltid oppgis ved salg av boligen.
Dersom du vurderer å kjøpe borettslagsleilighet, er det svært viktig å avklare hvor stor andel fellesgjelden er i dag, om den er avdragsfri og om det er planer om ytterligere låneopptak.
Når du kjøper bolig i et sameie må dokumentavgiften regnes med i den totale prisen. Dokumentavgiften utgjør 2,5% av kjøpesummen (markedsverdi). Det er ikke dokumentavgift ved kjøp av borettslagsleilighet.
Kjøp og salg
– Som selger er det liten forskjell når det gjelder salg av borettslagsleiligheter og selveierleiligheter. Alle anerkjente eiendomsmeglerselskap kan hjelpe deg med dette, sier salgssjef og eiendomsmegler Geir Gundersen. Det kan være lurt å velge et selskap med erfaring og gode referanser. Som kjøper er det derimot noen vesentlige forskjeller. Svært mange borettslag har forkjøpsrett. Det vil si at andre beboere i borettslaget har rett til å kjøpe leiligheten for høyeste bud uten å være med i budrunden. Det kan oppstå tilfeller hvor du vinner budrunden, men likevel ikke får kjøpe boligen. Også i boligselskapet tilknyttet et boligbyggelag kan medlemmene i boligbyggelaget få forkjøpsrett.
Selv om forkjøpsretten skal være omtalt i salgsdokumentene, kan det være lurt å forhøre seg om dette når man vurderer å kjøpe en leilighet i borettslag.
Avslutningsvis har fagsjef Helene Hoven følgende råd til deg som skal kjøpe leilighet: – Ta kontakt med eiendomsmegleren som er ansvarlig for salget dersom du trenger mer informasjon om leiligheten du har lyst til å kjøpe.
Å kjøpe seg en bolig er en alvorlig sak, og da er ingen spørsmål for dumme, avslutter Helene Hoven
